COMPRAR UNA VIVIENDA

Compra de una vivienda:

Comprar una vivienda conlleva muchos sentimientos detrás, alegrías, cambios, comienzos de una nueva etapa. Pero en la mayor parte de los casos conlleva también considerable volumen de papeleo y procedimientos legales y financieros en los que uno se puede perder fácilmente, más aún si no se conoce al detalle estos aspectos jurídicos.

La compra de una vivienda nueva comienza por la selección de la misma, ya sea por uno mismo o a través de una agencia inmobiliaria.

La mejor manera de seleccionar una vivienda si no se acude a una agencia para que te busquen la misma, es visitar las distintas aplicaciones que hay de oferta de viviendas, hoy muchas aplicaciones unas más conocidas que otras pero de las más conocidas son idealista, fotocasa, Pisos, etc., así como las webs de todas las agencias inmobiliarias. Como todo si utilizas una agencia o compras una vivienda en una agencia inmobiliaria hay que comenzar conociendo que coste supone para el comprador, pues no siempre es gratis y en ocasiones hay un coste elevado para el comprador, cuidado con las comisiones para el comprador.

Compra de una Vivienda Nueva

La compra de una vivienda nueva puede ser ya construida o sobre plano, es decir, que se esta construyendo, pues lo habitual es que se haya comenzado al menos su edificación.

Seleccionada la vivida, en este caso al ser nueva suele existir una oficina de ventas de la urbanización o en construcción o bien ya finalizada, si la venda es sobre plano no va a haber un piso piloto que se pueda visitar y ver en situ al menos un avance de materiales y terminaciones, entonces como mínimo suele existir una maqueta y unos folletos explicativos de que vamos a comprar, así como todos los detalles del piso que se elige, plano, situación, tipo de contrato, forma de pago, pero es importante no olvidar que será preciso una cedula de habitabilidad sin la cual no pueden vender una vivienda, así como que los suministros de energía y agua estén listos para su alta y conexión a la red.

La Notaria. Una vez escriturada la vivienda ante Notario con la empresa vendedora, que normalmente tiene un coste basado en los aranceles de los notarios y esta en torno al 0,2 y 0,5% del importe de venta de la vivienda.
Impuestos. Comienzan los plazos para el pago de los impuestos que en el caso de vivienda nueva son el IVA con un tipo impositivo del 10% sobre el valor de la vivienda. También te tocará abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste puede ser de entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de tu comunidad autónoma.
El Registro de la Propiedad. Un registrador deberá inscribirte como nuevo propietario de la casa o del piso para que conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Los aranceles de este funcionario también están regulados y cuestan entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda, aproximadamente.

Segunda Mano

Lo primero que hay que hacer, y de carácter urgente, en el momento que un inmueble nos gusta y sabemos que tenemos el deseo de comprarlo es, sin duda, firmar un documento privado entre el comprador y el vendedor mediante el cual se efectúa la reserva de la vivienda. Aunque no es obligatorio, es lo más común entre particulares o inmobiliarias. Y, habitualmente se acompaña de un pago en forma de señal.

Lo cierto es que, aunque se trate de un documento privado, tiene validez jurídica y ambas partes deben cumplir con lo que se establezca en él.

Este documento privado es conocido como precontrato y entre otras cosas, sirve para dejar reservado el inmueble, poder cancelar las posibles visitas, eliminar los anuncios de los portales inmobiliarios, entre otras características.

Una vez firmado este precontrato hay que solicitar una serie de papeles y tenerlos al día:

Primero de todo es solicitar una Nota simple al registro de la propiedad para conocer quien es el propietario o propietarios de la vivienda y si tiene cagas, ya sea hipotecaria, servidumbres, etc.
Hay que solicitar el Certificado energético, sin el cual no se podrá vender la vivienda.
Los DNI en vigor de compradores y vendedores.
El IBI del último ejercicio debe estar abonado.
Comprobar que el vendedor no tenga deudas pendientes de comunidad.

Las Arras o arras penitenciales (hay otros tipos pero suelen resalizarse estas), suele ser el segundo paso, una vez entregada la señal se suele marcar un día próximo para la firma de las arras

Que son las arras, el contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda.

Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento. Normalmente en caso de no celebrarse la compra-venta en la fecha pactada, el vendedor suele abonar el doble de lo entregado y el comprador perdería la cantidad entregada. Además, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y los acuerdos que se hayan realizado entre las partes.

La Notaria. Al igual que la vivienda nueva es la notaria el primer paso, donde se va a entregar toda la documentación hasta la fecha indicada, contrato de señal, contrato de arras, los documentos de los pagos, el DNI de vendedores y compradores, el IBI, el certificado energético y el certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad.
Impuestos. En este caso el impuesto a pagar es el de Transmisiones Patrimoniales, cambia en función de cada comunidad autónoma pero suele ser un 6% pero puede llegar al 10%, también hay que ver si hay alguna bonificación por ejemplo para primera vivienda habitual y con un precio máximo de adquisición u otras. Este impuesto es gestionado por las Comunidades Autónomas y cada una tiene sus tipos, exenciones y bonificaciones.
El Registro de la propiedad. Un registrador deberá inscribirte como nuevo propietario de la casa o del piso para que conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Los aranceles de este funcionario también están regulados y cuestan entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda, aproximadamente.

El nuevo propietario también no debe olvidar:

CAMBIO DE TITULARIDAD DEL CATASTRO

Hay que gestionar este cambio de titular al nuevo propietario. Es un trámite automático que se eleva a escritura pública.

IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES

Es conocido como el IBI, es un mero trámite automático, pero conviene domiciliar. Sin más, es un impuesto municipal que hay que pagar anualmente y la cuantía depende de cada ayuntamiento. Ten en cuenta también que hay impuestos locales como el de basura que también habrá que costear.

ALTA DE LOS SUMINISTROS

Este trámite lo suele hacer el comprador. En ocasiones basta con gestionarlo telefónicamente, pero en otros casos más complejos requiere más gestiones.

Ahora ya sabes cuáles son todos los costes que se generan por la formalización de una compraventa. Debes tener en cuenta, sin embargo, que también pueden cobrarte otros gastos durante el proceso. Son los siguientes:

Los gastos de constitución de la hipoteca que contrates para financiar la compra. Por ley, solo tienes que pagar la tasación de tu vivienda (unos 300 euros) y la copia de la escritura hipotecaria (unas pocas decenas de euros). Ahora bien, hay bancos que se ofrecen a pagarte la tasación, así que te aconsejamos preguntar a las entidades a las que acudas si están dispuestas a cubrir ese gasto.
La comisión de la inmobiliaria. En algunas zonas de España se obliga al comprador a pagar una parte de los honorarios de la inmobiliaria que gestiona la compraventa de la vivienda (la otra parte la paga el vendedor). Puedes tratar de negociarlo con el vendedor y con la inmobiliaria, pero lo más probable es que te toque pagar lo que te piden.
Los cheques o la transferencia OMF. Para pagar la vivienda al vendedor tendrás que entregarle uno o más cheques u ordenar una transferencia rápida a su cuenta (OMF) a través del Banco de España. Ambos métodos cuestan un dinero, aunque el precio te lo marcará tu banco.