QUE ES LA NUDA PROPIEDAD
NUDA PROPIEDAD
LA NUDA PROPIEDAD
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.
La nuda propiedad consiste en la titularidad de un bien, pero no implica necesariamente su posesión y disfrute, que dependen de quien tenga el usufructo del mismo.
Nuda propiedad, pleno dominio y usufructo
Para entender qué es la nuda propiedad, hay que comenzar explicando el concepto de pleno dominio. El pleno dominio o plena propiedad consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien.
Se divide en:
• Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
• Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien.
Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona en cambio la nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.
Se llama nudo propietario a la persona titular de ese derecho. Es el “dueño” del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas, ya que si no dispone del usufructo no podrá disponer y disfrutar del bien.
Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.
La irrupción de los fondos de inversión ha llevado a estudiar nuevas fórmulas para rentabilizar el dinero. Si se detectan necesidades inmediatas en una persona mayor, que no tenga sucesores, es una opción vender la nuda propiedad y mantener el usufructo en una operación rápida.
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:
• El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
• El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
• El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
• El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
• El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
• El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona.
Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona. La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.
Venta del usufructo
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.
A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).
Extinción del usufructo
Son causas de extinción del usufructo, entre otras:
a) Muerte del usufructuario
Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
b) Cumplimiento del plazo por el que se constituyó
En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
c) Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo
Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
Pros y contras de vender la nuda propiedad de una casa
Es posible vender la vivienda y seguir residiendo en ella de por vida. Esta opción, minoritaria en España, permite a las personas de avanzada edad mantener el usufructo del inmueble y obtener liquidez.
El comprador se beneficia de un precio por debajo del mercado
A la nuda propiedad suelen recurrir personas mayores solteras, viudas o que no tienen descendencia directa a quien dejar la vivienda en herencia y buscan un complemento a su pensión.
Es una opción buena para jubilados que difícilmente pueden generar ingresos extra o quieren compensar una pensión reducida y así tener una economía más holgada.
Hay distintas modalidades de venta. La más habitual es recibir el dinero en un pago único, pero también es posible percibir una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida. El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.
Los expertos apuntan que el precio de venta se sitúa entre un 20% y un 50% por debajo del de mercado.
El valor comercial de la nuda propiedad depende en gran parte de la esperanza de vida de la persona que se reserva el usufructo, que se determina en función de la edad y el sexo conforme a las tablas oficiales del INE y de la Dirección General de Seguros.
Otro factor que se tiene en cuenta es la ubicación de la vivienda, que afecta a la futura revalorización.
La media los vendedores tienen más de 75 años y son dueños de viviendas en grandes ciudades cuyo precio medio ronda los 300.000 euros. La nuda propiedad se firma a partir de los 65 años. Antes no tiene sentido porque en una persona de 50 años, por ejemplo, el valor del usufructo superaría con creces el valor de la vivienda.
El perfil de comprador es el de pequeños o grandes inversores que no necesitan disfrutar de la vivienda en el corto plazo.
Es una inversión a futuro a precios reducidos, pero también que se trata de un tipo de operación arriesgada cuya rentabilidad a corto o largo plazo dependerá de la longevidad del vendedor. Habitualmente, la inversión será mayor cuanto más elevada sea la edad y peor sea el estado de salud del usufructuario.
Es una forma de invertir en vivienda que ofrecerá rentabilidad por la revalorización a lo largo de los años. No obstante debido a la arraigada cultura de la propiedad en España, la evolución de este tipo de operaciones seguirá la tendencia actual y seguirá siendo residual mientras no haya un cambio demográfico importante y se llegue a la vejez sin herederos.
El vendedor logra ingresos extra para la pensión o sufragar sus cuidados en vida
La demanda de este producto va en aumento por el cambio de mentalidad en la población de edad más avanzada, que cada vez más entiende que hay que utilizar el patrimonio inmobiliario (que supone el 85% de su riqueza) para generar ingresos durante la jubilación.
Desde el punto de vista fiscal, la transmisión de la nuda propiedad genera en el vendedor una ganancia de capital, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, tributará en la base imponible del ahorro, a un tipo entre el 19% y el 21%.
Si se opta por la renta vitalicia, entonces el vendedor deberá tributar anualmente (también en la base imponible del ahorro) por cada anualidad recibida reducida en unos porcentajes que la ley establece según la edad del perceptor (por ejemplo, un 20% de la anualidad si éste tiene entre 66 y 69 años y un 8% a partir de 70 años).
En cualquier caso, si el vendedor es mayor de 65 años, y lo que se transmite es la vivienda habitual, entonces la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
